5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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