万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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